5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0人次是指什么，人次是单位吗.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产人次是指什么，人次是单位吗。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现人次是指什么，人次是单位吗环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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